拆迁中承租人停产停业损失的司法实践 | 耀时原创

拆迁中承租人停产停业损失的司法实践 | 耀时原创

张晓宇 曹宇舰 

近日，本所成功办理了一起在国有土地非住宅项目拆迁中承租人向出租人主张停产停业损失的项目。在该项目中，虽然作为承租人的律所客户与出租人在此前签署的《承租协议》中粗略约定了遭遇拆迁时拆迁补偿的处理原则，但该约定并不明确，尤其是对于停产停业损失一块约定不明。本所律师接受委托后，制定了详细的谈判方案，经过多轮谈判，最终协助律所客户与出租人达成一致，律所客户获得了应有的停产停业损失补偿，为双方当事人避免了一场诉争。以下结合本次项目，对在国有土地非住宅项目拆迁中承租人停产停业损失问题进行分析。

PART一、关于停产停业损失的法律规定

涉及非住宅项目停产停业损失的规范性文件主要为：《国有土地上房屋征收与补偿条例》及各省各地市规定。

国家层面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第二十三条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”

省级层面，以江苏省为例，《江苏省政府关于印发江苏省贯彻实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>若干问题规定的通知》第十一条规定：“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。”第十二条规定：“停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。”第十三条规定：“房屋被征收前的效益原则上按照房屋征收决定作出前3年的平均效益计算；不满3年的，按照实际年限计算。计算平均效益应当结合纳税情况，以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县（市、区）人民政府规定。”

地市层面，以南京市为例，《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十三条规定：“因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的评估机构评估。停产停业损失的补偿无法采用评估方式确定的，对非住宅房屋中的营业用房，给予不超过其房地产评估价格百分之八的停产停业损失补偿；对非住宅房屋中的非营业用房给予不超过其房地产评估价格百分之五的停产停业损失补偿。”

一般来说，地市层面的规范性文件会对停产停业损失补偿的具体计算方式进行确定，一般也和各地的经济水平直接挂钩。因此企业在面临拆迁停产停业损失问题时，不仅需要找到国家层面的法律依据，还要找到所在地市的法律依据。

PART二、停产停业损失补偿中出租人与承租人的分配比例

停产停业损失是指因征收房屋造成停产停业的直接效益损失。停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。尽管依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，国家进行房屋征收的补偿对象仅是房屋所有权人（出租人），但在承租人在被征收房屋实际经营业务的情况下，承租人有权就停产停业损失向出租人主张停产停业损失补偿。

法院大量判例均对此给予了司法支持。如在“临清友好医院与赵明臣、汪武梅等、第三人临清市人民政府房屋租赁合同纠纷案”中，法院认为，“依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋征收的补偿对象虽然是房屋所有权人被告，但在租赁合同未到期的情况下，原告亦对被征收房屋享有相关权益，有权依据其与被告之间的房屋租赁合同关系取得相应的征收补偿款项。关于停产停业损失补助费，涉案楼房属于经营性用房，以租赁为主要用途，门面被征收后，原、被告客观上均遭受了相应的停产停业损失。最终，法院综合考虑，判承租人获得停产停业损失补偿中的70%。”

目前大多数法院将此类案件归入合同、准合同纠纷，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》将承租人排除在被征收人范围外，承租人主张权利的基础为与房东成立的租赁合同关系。至于承租人最终所获得补偿的比例，则会根据其租赁剩余期限、易地经营投入等不同而有所不同。以南京市为例，案例检索显示很多法院所持观点是，非特殊情况下，承租人和出租人就停产停业损失补偿款按各50%分配；另外，部分法院会结合租期剩余期限、双方实际投入等情况酌情上下调动。如在“林志美与沙起凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷案”中，法院考虑到承租人租期所剩时间不长，判定停产停业补偿中，承租人分配30%。

PART三、行政诉讼的可行性   

承租人常问的另外一个问题是，是否可以提起行政诉讼呢？从已结判例来看，通过行政诉讼实现补偿非常困难。这主要是因为根据现行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，承租人被排除在被征收人范围外，也被排除在征收补偿程序之外。以南京市为例，在最近五年的41起拆迁行政案例中，除了强制拆除、违法送达等因程序违法的行政案件得到支持外，承租人因拆迁补偿提起的行政诉讼请求均被法院驳回。

但也有少量成功的案例。如“晶韩酒店管理有限公司诉张家界市武陵源区人民政府及第三人武昌船舶重工集团有限公司等撤销房屋征收补偿决定案”，法院认为，“公平补偿的对象不仅包括房屋所有权人，也应包括使用该房屋开展经营活动的承租人。原告作为涉案被征收房屋的承租人，有权就装饰装修、停产停业等损失获得补偿。涉案项目征收主体理应在调查的基础上对房屋所有权人和承租人双方的权益分配作出认定。因涉案项目征收主体未对双方的权益分配作出认定，使承租人依法享有获得公平补偿的权利处于不确定状态，有损承租人相关合法权益的确定和实现，构成实体处理不当，依法应予撤销。”