本文载明的案例与法律解读基于截至目前的公开信息及笔者执业经验。我国非判例法国家，不同法院裁判可能存在差异。读者请勿将本文作为自行处理具体案件的依据。如需法律服务，可联系本所咨询。
老年人为伴侣转款、出资买房，往往同时考虑结婚、生活照料和对方日后的养老保障。这些考虑可以帮助理解给付，却不能直接回答财产最终归谁。归属的判断，仍要落实到双方达成了什么约定，以及该项约定能否得到证据支持。
下文两则案件，分别涉及书面协议与房屋登记对财产归属判断的影响。一案虽有“无条件赠与”的书面协议，法院仍按彩礼返还处理；另一案房屋虽登记为女方单独所有，法院仍按共有财产分割。两案为何得出这样的裁判结果，相关规则又应如何理解和适用？本文将结合具体案情与相关法律规定，梳理两案的裁判思路，探讨规则的适用边界。
一、司法案例裁判要旨
案例一：张某洪诉经某梅婚约财产纠纷案【1】
案情概要：2021年，时年65岁、肢体残疾的张某洪与51岁的经某梅相识，双方均为单身，后发展为恋爱关系，经某梅对张某洪多有生活照料。2023年1月，两人共同生活并商议结婚，张某洪向经某梅转款141万余元。该款系其部分拆迁款，张某洪无固定收入。经某梅以其中47万余元购买房屋，登记在双方名下。
同年2月，双方就上述款项中的70万元签订《赠与协议》，载明为了经某梅晚年生活更有保障，张某洪作出“无条件赠与”。此后双方因婚后居住地点等发生争执，最终未办理结婚登记。经某梅陆续返还10万元，张某洪起诉要求返还购房后剩余的94万余元，并将房屋变更为其单独所有。经某梅则主张70万元属于已经交付的养老赠与，其余款项用于购房及日常开销。
法院结合双方年龄、给付目的、时机、金额及老年人婚恋观念等，认为转款发生于双方商议婚事期间，出具协议意在消除经某梅顾虑、促成婚姻，案涉141万余元属于彩礼。综合未登记结婚、共同居住时间较短等事实，在已返还10万元的基础上，判令经某梅再返还75万元，并协助将房屋变更为张某洪单独所有。双方均未上诉，判决已生效。
核心裁判规则：涉老年人的婚约财产纠纷，应结合给付目的、习俗、时机和金额等认定彩礼，不能仅因没有特定仪式或者签有赠与协议便排除彩礼性质。返还范围仍须结合登记及共同生活等事实另行确定。
案例二：于某同居关系析产纠纷案【2】
案情概要：栾某爱丧偶后与于某丽交往。于某丽生前在另一案件的答辩及书面情况说明中，陈述双方相恋、约定日后结婚，亦称栾某爱为保障其日后生活而给其买房。案涉房屋总价968997元，其中958997元由栾某爱支付，1万元定金及装修费用由法院认定为于某丽支付。房屋登记为于某丽单独所有，双方在装修完成后共同居住，直至栾某爱死亡。
栾某爱于2022年去世，于某丽于2024年去世。栾某爱的两个儿子起诉请求分割房屋，于某丽父母则主张双方只是照料关系，房屋已由栾某爱赠与于某丽。于某丽母亲放弃继承，其父亲已通过继承办理房屋单独所有登记。
法院依据于某丽生前陈述等证据，认定双方存在同居关系，未采纳单纯保姆关系的主张；对于赠与抗辩，认为未提供栾某爱具有赠与意思表示的相关证据。法院按同居期间购置财产处理，综合出资、共同生活时间及年龄差异等情况，判决房屋按份共有，栾某爱的两个儿子共同占80%份额，于某丽父亲占20%份额。二审驳回上诉，维持原判。
核心裁判规则：法院未仅凭女方单独登记就支持房屋全部赠与的主张，而是结合双方出资及共同生活等事实认定共有，再确定份额。裁判处理的是房屋权属及分割，并非已成立的普通赠与能否撤销。
二、律师分析
（一）后签赠与协议是否改变了原有给付安排
案例一的特殊之处，在于款项给付之后，双方又签订了一份书面协议。2023年1月，张某洪向经某梅转款；同年2月，双方就其中70万元签订《赠与协议》，约定为保障经某梅的晚年生活而“无条件赠与”。因此，经某梅的抗辩涉及两个相互关联的问题：最初的转款是否属于彩礼，后签协议是否对这70万元作出了新的安排。
老年人的婚恋给付未必采用订婚仪式、媒人转交等传统形式，款项性质仍需结合具体经过判断。《最高人民法院关于审理涉彩礼纠纷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称《涉彩礼规定》）第三条，将给付目的、双方当地习俗、给付时间和方式、财物价值等列为认定彩礼范围的考量因素。数额较大、发生于谈婚论嫁期间，均具有证明意义，但不能仅凭其中一项事实决定款项性质。
案例一中，法院结合双方商议婚事时转款、金额明显超出日常礼金以及婚俗等事实，将案涉款项整体认定为彩礼，并将出具赠与协议理解为消除女方顾虑、促成婚姻的安排，未采纳70万元属于独立养老赠与的抗辩。
法院已将后签协议纳入婚约给付的整体评价。需要进一步分析的，是这一解释如何回应付款后另行作出的“无条件赠与”约定，以及该约定是否改变了原有安排。消除女方顾虑，既可能通过书面确认原有婚约给付实现，也可能通过另行提供不以婚姻成立为前提的财产保障实现。两种安排都可能出于促成婚姻的考虑，却不必产生相同的法律后果。因此，最初转款具有结婚目的，并不能直接回答后来“无条件”承诺的具体含义，仍需结合协议内容及签订经过，判断双方是否对这70万元作出了新的安排。
按照《民法典》第一百四十二条，解释有相对人的意思表示，应当结合所用词句、相关条款、行为性质和目的、习惯及诚信原则确定其含义。协议中的“无条件赠与”具有实质解释意义，签约发生在付款之后这一事实，也应纳入考量。具体需要查明的，是协议是否将养老保障与婚后共同生活相联系，双方是否讨论过婚事未成时款项如何处理，以及其他条款或协商记录能否说明双方已经调整了原有安排。“无条件”不能脱离这些背景单独解释，促成婚姻的签约动机也不能代替对承诺内容的判断。
如果后签协议只是确认原有婚约给付，并未改变其与缔结婚姻之间的联系，款项仍应按照彩礼认定及返还规则处理。如果能够确认双方已通过有效约定，将70万元确定为不以婚姻成立为前提的普通赠与，就应尊重这一安排，不能仅凭给付人最初的结婚期待要求按彩礼返还。对于已经完成权利转移的普通赠与，也不能因婚事未成或双方产生矛盾，依据《民法典》第六百五十八条行使任意撤销权。
（二）房屋共有应有足以支持其成立的证据
案例二中，房屋登记为于某丽单独所有。《民法典》第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条则明确，当事人有证据证明登记与真实权利状态不符、其为真实权利人的，可以请求确认相应物权。因此，男方继承人主张父亲对房屋享有共有权益，需要对登记之外的真实权利状态提供证据。
案例二中，男方支付了958997元购房款，于某丽支付了1万元定金及装修费用，双方在装修后共同入住。法院结合这些事实，以及于某丽生前关于双方相恋、约定结婚的陈述，认定房屋属于同居期间购置的共有财产，未支持全部赠与的抗辩。
这些证据对判断房屋归属具有意义，但各自能够证明的事项仍需分清。相恋、约定结婚及共同居住，可以说明双方的关系和房屋用途；支付房款、承担装修费用，可以说明双方的资金投入。这些事实与共同购房相符，也可能出现在一方为另一方购房、双方共同居住的安排中。尤其在房屋已经单独登记的情况下，还需要结合购房及办证经过，判断男方的出资是否使其取得了房屋份额。
于某丽的生前陈述，应当放在这一问题下完整评价。她在情况说明中不仅提到双方准备结婚，还称男方担心其子女日后将她赶走，才提出给她买房；在另案答辩中又称，办证时男方特别要求登记为她单独所有，以防日后与子女发生争执。前一类内容主要说明双方的婚恋关系，后一类内容则直接涉及购房目的和产权安排。如果关于男方要求单独登记的陈述能够得到其他证据印证，就可能支持以独立产权保障女方日后生活的解释。
这些陈述形成于另案诉讼，且包含对男方意思的转述，其可信程度需要结合形成背景、内容是否一致以及其他证据判断。关于相恋、结婚的陈述与关于产权安排的陈述，可以具有不同的证明力，但应分别评价。采信前者认定双方存在同居关系，并不能直接解决房屋归属问题；后者能否与单独登记及办证经过相互印证，仍是判断共有是否成立的重要环节。
因此，女方一侧是否证明全部赠与，与男方继承人是否证明共有，是相互关联但不能相互替代的两个问题。即使赠与抗辩未获支持，仍需结合登记、出资及双方有关产权安排的意思表示，对男方享有共有权益作出正面认定。男方支付了大部分房款，是判断权属的重要事实，却不能直接代替这一认定。只有共有关系得到确认，才有进一步确定双方产权份额的基础。
（三）返还范围与共有份额应分别确定
案例一认定案涉款项属于彩礼后，仍需进一步确定返还范围。《涉彩礼规定》第六条规定，双方未办理结婚登记但已共同生活的，应根据彩礼实际使用及嫁妆情况，综合考虑共同生活及孕育、双方过错等事实，结合当地习俗，确定是否返还及具体比例。因此，未登记结婚并不当然意味着全额返还。 本案同时处理了现金返还与所购房屋的归属，返还结果应结合这两部分一并理解。
案例二则是在认定共有的基础上确定房屋份额。就现行规则而言，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第四条规定，双方均无配偶的同居析产，有约定的按照约定处理。没有约定且协商不成的，共同出资购置的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活、有无共同子女及对财产的贡献等因素进行分割。出资比例具有基础作用，但并非唯一尺度。 案例二中，法院综合出资、共同生活时间及年龄差异等情况，确定80%与20%的房屋份额。现有裁判并未将20%的房屋份额单独确定为照料补偿。这一比例取决于本案具体事实，不能直接作为其他同居析产案件的分割标准。
案例二最终由双方继承人主张房屋权益，继承范围仍以被继承人生前享有的权利为限。《民法典》第一千一百二十二条规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。因此，应先确定双方各自享有的房屋份额，再划定相应的遗产范围。于某丽父亲虽已办理继承登记，也不能据此取得超出于某丽原有权益的部分。
三、法条链接
《中华人民共和国民法典》
第一百四十二条 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。
第二百一十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。
第六百五十七条 赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
第六百五十八条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。
第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。
依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》
第五条 当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：
（一）双方未办理结婚登记手续；
（二）双方办理结婚登记手续但确未共同生活；
（三）婚前给付并导致给付人生活困难。
适用前款第二项、第三项的规定，应当以双方离婚为条件。
《最高人民法院关于审理涉彩礼纠纷案件适用法律若干问题的规定》
第三条 人民法院在审理涉彩礼纠纷案件中，可以根据一方给付财物的目的，综合考虑双方当地习俗、给付的时间和方式、财物价值、给付人及接收人等事实，认定彩礼范围。
下列情形给付的财物，不属于彩礼：
（一）一方在节日、生日等有特殊纪念意义时点给付的价值不大的礼物、礼金；
（二）一方为表达或者增进感情的日常消费性支出；
（三）其他价值不大的财物。
第六条 双方未办理结婚登记但已共同生活，一方请求返还按照习俗给付的彩礼的，人民法院应当根据彩礼实际使用及嫁妆情况，综合考虑共同生活及孕育情况、双方过错等事实，结合当地习俗，确定是否返还以及返还的具体比例。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》
第四条 双方均无配偶的同居关系析产纠纷案件中，对同居期间所得的财产，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，人民法院按照以下情形分别处理：
（一）各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；
（二）共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
四、结语
老年人婚恋中的给钱买房，是否属于普通赠与，应结合双方约定、登记及履行事实判断。结婚、照料和养老的期待可以帮助理解给付目的，却不能直接决定财产归属。明确给付性质与权利归属后，才能进一步确定返还范围、分割份额及继承权益。
作出大额安排时，宜将是否以结婚为前提、婚事未成后的处理、房屋归属，以及照料与财产给付之间的关系具体写清。付款后补签协议，应说明是确认原有安排还是作出变更。由一方主要出资而登记在另一方名下的，应明确出资性质与产权安排。将这些约定与付款、登记等资料一并保留，有助于减少双方及其继承人日后的权属争议，使财产安排更好地体现当事人对共同生活和养老保障的真实意愿。
参考案例：
【1】 人民法院案例库. 张某洪诉经某梅婚约财产纠纷案——涉老年人彩礼纠纷的处理规则. 入库编号：2026-07-2-012-001
【2】于某同居关系析产纠纷二审民事判决书【山东省烟台市中级人民法院（2025）鲁06民终5673号】
