浅析民法典中的“居住权” | 耀时原创

浅析民法典中的“居住权” | 耀时原创

戴蔚

在我国《民法典》施行之前，居住权制度的规定一直处于空缺状态。虽然在判决书中已经出现“居住权”“基本居住权利”等词汇，但上述内容的权利边界相对模糊，与《民法典》中居住权的概念、特征及设立条件等均有差异。随着国家对养老、住房等现实问题的关照，为有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，《民法典》物权编第十四章新增了居住权制度。通过该制度，民事主体可通过合同、遗嘱等方式设立居住权。居住权制度的确立对实现“住有所居”具有重要意义。

PART一、居住权定义及具体内涵

根据《民法典》规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据本条的规定，居住权有以下法律特征：

(一) 居住权是在他人住宅上设立的物权

设立居住权是住宅所有权人处分自己财产的一种方式，即仅有住宅所有权人可以为他人设置居住权，且仅有住宅性质的房屋可以设置居住权。

(二) 居住权是为特定自然人设定的

居住权是住宅所有人为特定自然人的利益在自己所有的住宅上设定的权利，法人或其他组织不能享有居住权。享有居住权的主体范围具有有限性，居住权人以外的人一般不能享有居住权，但有的国家允许居住权人的家庭成员居住，并详细规定了可以居住的自然人的范围。

(三) 一般来说，居住权人不可利用居住权牟利，但双方另有约定的除外

居住权人只能将享有居住权的住宅用于满足其生活居住的需要，一般情况下，居住权人不能将其享有居住权的住宅出租，但是当事人另有约定的除外。根据《民法典》规定，居住权也不可以转让、继承，即只能由该特定自然人享有。

PART二、居住权的设立与消灭

（一）设立

1. 签订书面合同并登记后取得居住权

第一步，根据《民法典》第三百六十七条，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）住宅的位置；（3）居住的条件和要求；（4）居住权期限；（5）解决争议的方法。为保证居住权人可以充分地使用其居住的住宅，双方应当约定居住权人对住宅的各种附属设施亦有使用权。

第二步，根据《民法典》第三百六十八条，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。登记机构是住宅所在地的不动产登记机构。一般来说，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。

2. 通过遗嘱为他人设立居住权。

住宅所有权人可以以遗嘱的方式为他人设立居住权，即住宅所有权人在自己的遗嘱里明确为他人设立居住权。通过这种方式设立的居住权，从目前的司法观点来看，一般认为立遗嘱人死亡时遗嘱所列的居住权人就获得了生效的居住权，登记并非生效条件。但为保护市场交易的稳定性，居住权人应当在获得居住权后尽快办理居住权登记，以对外公示，避免发生第三人在未知居住权事宜时购买该住宅导致纠纷。

3. 法院判决的方式设立居住权。

除《民法典》规定的以合同和遗嘱方式设立居住权外，居住权还可以通过法院判决的形式设立。《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第27条第3款规定，离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。司法实践中，如离婚判决时，法官可以依法将居住权判给一些有特殊需要的人，这也是依法律规定设定居住权的一种方式。

（二）消灭

合同期限届满或居住权人死亡，权利归于消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。”居住权通过订立遗嘱的方式设立的，自遗嘱载明的期限消灭，若遗嘱未载明居住权期限或居住权人先于载明的期限死亡的，居住权自居住权人死亡时消灭。

PART三、实践案例

邱某光与董某峰于2006年登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女，董某军系董某峰之弟。董某峰于2016年3月去世，生前写下遗嘱, 其内容为：“我名下位于洪山区珞狮路某房遗赠给我弟弟董某军，在我丈夫邱某光没再婚前拥有居住权……”董某峰离世后，董某军等人与邱某光发生遗嘱继承纠纷并诉至法院。法院判决被继承人董某峰名下位于武汉市洪山区珞狮路某房所有权归董某军享有，邱某光在其再婚前享有该房屋的居住使用权。邱某光通过判决的方式确认了自己对涉案房产的居住权，并一直居住在内。2021年初，邱某光发现住房产被董某军挂在某房产中介出售，其担心房屋出售后自己被赶出家门，遂向法院申请居住权强制执行。生效裁判认为，案涉房屋虽为董某军所有，但是董某峰通过遗嘱方式使得邱某光享有案涉房屋的居住使用权。执行法院遂依照民法典第三百六十八条等关于居住权的规定，裁定将董某军所有的案涉房屋的居住权登记在邱某光名下。

在这个案例中，邱某光虽然通过判决获得了居住权，但是却没有及时到房地产登记机关办理登记。如果房产挂牌出售，极有可能存在不知情买方购买该房屋，根据善意第三人保护原则，邱某光就会面临腾退房屋、无处可住的困境。因此，邱某光申请强制执行，将居住权登记在自己名下，一方面可以保全自己居住的权利，另一方面可以对抗第三方购买房产，逼迫自己搬离的可能。登记的居住权具有公示效力，买方就不能以不知道为由要求邱某光搬离。因此，不论通过何种途径获得居住权，还是建议及时的办理居住权登记，将权利锁定在自己名下。