房产归孩子的离婚协议：未过户前的法律风险与对抗效力 | 耀时原创

房产归孩子的离婚协议：未过户前的法律风险与对抗效力 | 耀时原创

谌红莹 

本文载明的案例与法律解读基于截至目前的公开信息及笔者执业经验。我国非判例法国家，不同法院裁判可能存在差异。读者请勿将本文作为自行处理具体案件的依据。如需法律服务，可联系本所签署委托协议。

实践中，离婚协议约定夫妻共同房产归子女所有的情形并不少见。此类安排既可能出于对子女未来生活保障的考虑，也往往成为夫妻双方在离婚协商过程中平衡财产分配与子女抚养问题的一种方式。

然而，在房屋尚未办理产权转移登记的情况下，该类约定在法律上并非完全稳定。一方面，赠与人可能依据《民法典》第658条，以赠与财产权利尚未转移为由主张撤销赠与；另一方面，在债务已经形成或者具有较高发生可能的情况下，债权人亦可能依据《民法典》第538条、第539条主张债权人撤销权。两个不同制度中的撤销权，在个案中可能同时指向同一房产。

本文结合相关司法实践，对离婚协议中“房产赠与子女”条款在不同法律关系下的审查思路及裁判路径作一梳理。

PART 一、司法案例裁判要旨

案例一：杨先生与王女士不当得利纠纷【1】

案情概要：2016年，杨先生与王女士经民政机关登记离婚并签订离婚协议，约定双方位于昌平区的某两居室，在离婚之后归儿子小杨所有，待该房屋取得房产证后，将其过户至儿子名下。双方离婚后，杨先生反悔，称自己生活困难、无处居住，以涉案房屋至今未过户登记到儿子名下为由诉至法院，要求撤销对儿子小杨的赠与，不同意将房屋过户给儿子。

被告王女士和小杨辩称，王女士同意离婚的其中一个条件就是双方把房屋赠与给儿子，该赠与是负有道德义务的赠与，杨先生不能任意行使撤销权。

法院经审理后认为，杨先生与王女士签订离婚协议书并经民政机关登记离婚，双方在离婚协议书中约定将夫妻共同所有房屋离婚后归儿子所有。综合双方离婚协议书的内容，将房屋赠与儿子系杨先生、王女士就双方婚姻关系解除后共同财产分割、子女抚养等问题做出的综合处理的一部分，与离婚协议书中的其他内容属于一个整体、不可分割，具有身份关系和道德义务的性质，不同于一般的赠与。杨先生在与王女士办理完离婚登记之后，又以赠与财产尚未发生转移为由要求行使任意撤销权撤销对儿子的赠与，不符合双方签订的离婚协议书的本意，因此法院判决驳回杨先生要求撤销赠与的主张。

核心裁判规则：根据法律规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但是具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用此规定。夫妻离婚时约定将共同财产赠与子女，是复合了家庭关系、身份关系的共同赠与行为，有别于民事主体之间的一般赠与。对此类共同财产赠与的撤销，必须由全体赠与人共同行使。且这种赠与行为，是离婚双方签订离婚协议的一个重要条件，如果没有该赠与行为，夫妻双方有可能或者甚至不能达成离婚合意。在夫妻双方婚姻关系得以解除，且离婚协议的其他内容已经履行的情况下，应当视为赠与财产的目的已经实现，赠与行为不能随意撤销。

案例二：田某甲与田某乙案外人执行异议之诉【2】

案情概要：2009年，田某乙与某地产公司签订商品房买卖合同，购买了位于西安市曲江新区的一套商品房。2011年4月13日，田某乙与其妻王某玲协议离婚，约定双方将该房屋赠与其子田某甲所有，待其成年后办理产权登记。该2011年4月27日，经双方申请，陕西省潼关县公证处对该《离婚协议书》进行了公证。2011年4月30日，二人在丹凤县民政局办理了离婚手续。后田某乙用案涉房屋在丹凤农商银行办理抵押贷款。2013年7月，开发商办理房屋产权登记，因田某甲未成年无法办理。该房屋至今未办理房屋产权证书。房屋交付后，田某甲及其母亲王某玲、妹妹居住至今。

2011年11月，田某乙与田某1发生合伙纠纷。2016年，法院判决田某乙向田某1支付股金及红利110万元。田某1申请强制执行，法院先后三次查封案涉房屋。2024年5月，田某甲以被执行人田某乙与王某玲协议离婚时已将房产赠与其所有、其已实际居住至今为由提出异议，请求撤销执行裁定，中止对案涉房屋的执行。法院驳回异议请求后，田某甲提起案外人执行异议之诉。

一审法院驳回了田某甲诉讼请求，一审法院认为，田某乙与王某玲虽约定将案涉房屋赠与田某甲，但该赠与行为未办理产权转让、变更登记，不直接发生物权变动的法律效果。田某甲仅是依据父母离婚协议书享有接受赠与房产的受赠人，在完成不动产产权变更登记之前，该债权请求权并不能形成优先于申请执行人债权的权益。田某甲在2013年9月14日之后即为具有完全民事行为能力的成年人，数年间对案涉房屋未及时办理解除抵押担保持放任态度，对未办理房屋产权登记持消极态度，具有一定过错，故其主张未办理过户手续非自身原因造成的理由不能成立。因该赠与房屋未经变更登记不具有对抗第三人的法律效力，田某甲基于离婚协议书享有的债权请求权不能排除或阻却物权，不足以排除对案涉房屋的强制执行，故对其诉请依法不予支持。

二审法院撤销一审判决，改判不得执行案涉房产。二审法院认为，田某甲受赠案涉房产的事实发生在田某1的债权产生之前，田某乙在离婚后也重新娶妻生子，不存在以离婚恶意逃避债务的情形。夫妻离婚时将房产赠与子女，子女因此取得了对案涉房产请求过户登记的权利；因离婚协议对房产的分割早于案涉债权的形成时间，可以排除夫妻以离婚恶意逃避债务的情形。在此情况下，受赠房产的子女对案涉房屋享有的请求办理过户登记的权利与申请执行人的金钱债权均为平等债权，但申请执行人的债权是以债务人所拥有的全部合法财产作为责任财产，并不单一的指向案涉房产，该受赠房产的子女对案涉房产所享有的请求办理过户的权利，则直接指向了案涉房产本身，其权利的针对性更强；夫妻二人离婚时，受赠房产的子女未成年，案涉房产在一定程度上承担了生活保障的功能。因此，受赠房产的子女对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。

后田某1申请再审【3】，再审法院认为当事人其主张的再审事由不成立，裁定驳回再审申请。

核心裁判规则：离婚协议中房产赠与子女虽未办理产权登记，但子女据此取得请求办理产权转移登记的权利。在该权利形成时间早于申请执行人债权形成，且房屋承担未成年子女生活保障功能等情形下，人民法院可认定受赠子女对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

案例三：杨某某与罗某某、彭某债权人撤销权纠纷【4】

案情概要：2023年1月11日，罗某某驾车搭载杨某某等人与宋盛楚车辆相撞，致杨某某多处伤残。交警认定罗某某、宋盛楚同等责任，杨某某无责。2024年1月5日，法院判决罗某某赔偿杨某某1,022,712.42元。2023年3月21日，彭某诉罗某某离婚案中，法院出具调解书约定：双方离婚；子女抚养费及教育费由罗某某承担；共有房屋（金都会5栋305室）赠与三名婚生女，剩余贷款本息由罗某某偿还。因罗某某未履行赔偿义务，杨某某申请强制执行后，发现上述离婚调解内容，遂提起债权人撤销权之诉。

法院认为，罗某某在2023年3月9日被认定负事故同等责任时，虽然此时杨某某对罗某某的债权金额尚未经生效法律文书予以确定，但罗某某对杨某某的侵权行为已经发生，侵权之债已经形成。在此情况下，罗某某于同年3月21日通过离婚协议将共有房屋无偿赠与子女并承担全部剩余贷款，并在抚养费之外单方承担“教育费”，上述行为客观上减少了其责任财产，加重了罗某某经济负担，符合《民法典》第五百三十八条关于“无偿转让财产”的规定。且罗某某罗某某、彭某未能举证罗某某另有足以清偿债务的其他财产，故该离婚协议损害了杨某某债权的实现，符合债权人撤销权的行使要件。武冈市人民法院于2025年5月6日判决撤销上述离婚调解书中的教育费负担条款及房屋赠与约定。

核心裁判规则：夫妻一方的债权人有证据证明离婚协议中财产分割条款影响其债权实现，请求撤销的，法院应综合财产分割、子女抚养、离婚过错等因素予以支持。离婚协议中身份关系的约定不适用撤销权，但财产分割条款应受撤销权制约。债务人在债务已经形成或者具有较高发生可能性的情况下，通过离婚协议无偿处分夫妻共同财产并影响债权实现的，债权人可请求撤销。

PART 二、法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；

（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。

当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第五百三十八条 债务人以放弃其债权、放弃债权担保、无偿转让财产等方式无偿处分财产权益，或者恶意延长其到期债权的履行期限，影响债权人的债权实现的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百三十九条 债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

第五百四十条 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。

第五百四十一条 撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

第五百四十二条 债务人影响债权人的债权实现的行为被撤销的，自始没有法律约束力。

第一千零七十六条 夫妻双方自愿离婚的，应当签订书面离婚协议，并亲自到婚姻登记机关申请离婚登记。

离婚协议应当载明双方自愿离婚的意思表示和对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的意见。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》

第四十二条 民法典第一千零六十七条所称“抚养费”，包括子女生活费、教育费、医疗费等费用。

第四十九条 抚养费的数额，可以根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。

有固定收入的，抚养费一般可以按其月总收入的百分之二十至三十的比例给付。负担两个以上子女抚养费的，比例可以适当提高，但一般不得超过月总收入的百分之五十。

无固定收入的，抚养费的数额可以依据当年总收入或者同行业平均收入，参照上述比例确定。

有特殊情况的，可以适当提高或者降低上述比例。

第六十九条 当事人达成的以协议离婚或者到人民法院调解离婚为条件的财产以及债务处理协议，如果双方离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产以及债务处理协议没有生效，并根据实际情况依照民法典第一千零八十七条和第一千零八十九条的规定判决。

当事人依照民法典第一千零七十六条签订的离婚协议中关于财产以及债务处理的条款，对男女双方具有法律约束力。登记离婚后当事人因履行上述协议发生纠纷提起诉讼的，人民法院应当受理。

第七十条 夫妻双方协议离婚后就财产分割问题反悔，请求撤销财产分割协议的，人民法院应当受理。

人民法院审理后，未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，应当依法驳回当事人的诉讼请求。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（二）》

第三条 夫妻一方的债权人有证据证明离婚协议中财产分割条款影响其债权实现，请求参照适用民法典第五百三十八条或者第五百三十九条规定撤销相关条款的，人民法院应当综合考虑夫妻共同财产整体分割及履行情况、子女抚养费、离婚过错等因素，依法予以支持。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百六十七条 有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：

（一）申请人表示可以延期执行的；

（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；

（三）作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或者承担义务的；

（四）作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的；

（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形。

中止的情形消失后，恢复执行。

第二百六十八条 有下列情形之一的，人民法院裁定终结执行：

（一）申请人撤销申请的；

（二）据以执行的法律文书被撤销的；

（三）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；

（四）追索赡养费、扶养费、抚养费案件的权利人死亡的；

（五）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的；

（六）人民法院认为应当终结执行的其他情形。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百一十条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

PART 三、律师分析

从上述裁判可以看出，离婚协议中“房产赠与子女”条款的法律评价并不能仅从赠与关系出发，而需要同时放置在离婚财产安排与债权保护制度的框架中加以观察。在不同案件情境下，法院通常围绕三个核心问题展开审查。

第一，需要判断该赠与安排在离婚协议中的性质及其与离婚整体安排之间的关系。

《民法典》第658条确立了赠与人对未完成赠与的任意撤销权，但该规则主要针对一般民事主体之间的赠与行为。在离婚协议情境下，房产赠与子女往往并非独立存在，而是与婚姻关系解除、子女抚养安排以及夫妻共同财产分割共同构成一揽子利益安排。案例一中，法院正是基于这一点认为，将房屋赠与子女系双方就离婚及子女抚养问题作出的整体处理的一部分。在离婚已经完成且离婚协议其他内容已经履行的情况下，如允许一方仅以未办理过户登记为由单方撤销赠与，实际上将改变双方在离婚时形成的利益平衡。因此，司法实践中通常不会简单适用赠与任意撤销规则，而是结合离婚协议整体内容及形成背景进行判断。

第二，需要明确未办理产权登记情况下受赠子女所取得权利的性质。

根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，以依法登记为生效要件。在房屋尚未办理产权转移登记之前，离婚协议中的房产赠与一般不会直接发生物权变动效力。受赠子女据此取得的，通常是请求办理产权转移登记的权利。从权利性质上看，该权利属于债权请求权，这也是案例二一审法院认为其不足以对抗申请执行人债权的重要理由。

但在执行异议之诉中，审查重点并不仅限于权利类型，而在于案外人是否对执行标的享有《民事诉讼法解释》第三百一十条所称“足以排除强制执行的民事权益”。在权利形成时间明显早于申请执行人债权形成，且房屋长期承担未成年子女生活居住功能等情形下，部分法院在个案中认可该请求权具有排除执行的效力。案例二二审判决即是在综合考虑权利形成时间、实际居住情况以及生活保障功能等因素后，认定受赠子女对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

第三，在债权人撤销权案件中，审查重点转向债务形成时间与财产处分行为之间的关系。

《民法典》第538条、第539条所调整的核心情形，是债务人通过无偿处分财产或者明显不合理交易影响债权实现。因此，首先需要判断债务是否已经形成或者至少具有较高发生可能。若离婚协议中的财产安排形成于债权发生之前，通常难以认定其具有逃避债务的目的；但若债务已经产生或侵权行为已经发生，此后再通过离婚协议无偿处分财产，则可能被认定为减少责任财产的行为。

案例三即体现了这一审查思路。交通事故已经发生并确定责任比例，侵权债务已经形成。在此情况下，债务人通过离婚调解将共有房屋无偿赠与子女，并在已约定抚养费的情况下另行承担教育费用。法院认为，上述安排客观上减少了债务人可供执行的财产范围，同时增加其经济负担，因此撤销了教育费负担条款及房屋赠与约定。

需要注意的是，离婚协议中的不同条款在撤销权制度下的评价并不完全相同。子女抚养义务本身来源于父母的法定责任，但若相关约定明显超出合理抚养义务范围，并在债务已经形成的情况下减少债务人责任财产，则仍可能进入债权人撤销权的审查范围。司法实践中，法院通常并不否定离婚关系本身或子女抚养安排，而是针对其中影响债权实现的财产处分部分进行处理。

综合来看，离婚协议中“房产赠与子女”条款的法律评价，取决于其在具体案件中的制度定位：当其作为离婚财产安排整体的一部分时，司法实践通常限制赠与人任意撤销权的适用；而当该安排在债务已经形成的情况下减少责任财产并影响债权实现时，则可能受到债权人撤销权制度的调整。不同制度之间的衔接，正是此类案件在司法实践中出现不同裁判结果的重要原因。因此，在离婚协议中作出房产赠与子女安排时，除关注夫妻之间的财产分配与子女抚养问题外，也应注意该类条款在不同法律关系中的效力边界。

参考案例：

【1】中国法院网：“昌平法院召开‘司法服务社区治理 助力回天幸福安居’新闻通报会”，中国法院网，2019年10月29日，

https://www.chinacourt.cn/chat/chat/2019/10/id/52048.shtml（案例九）

【2】田某甲与田某乙案外人执行异议之诉二审民事判决书【陕西省商洛市中级人民法院（2025）陕10民终169号】

【3】田某丁;田某甲;田某丙案外人执行异议之诉再审审查和审判监督民事裁定书【陕西省高级人民法院（2025）陕民申5870号】

【4】杨某某与罗某某、彭某一审民事判决书【湖南省武冈市人民法院（2024）湘0581民初4006号】

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