在涉不动产执行案件中，常有案外人以“实际权利人”身份向法院提出异议，从而引发案外人执行异议之诉。因我国针对不动产采取登记生效原则，即在完成不动产登记前，买受人尚不具有不动产所有权人身份，而执行法院在对案涉不动产采取执行措施时，通常采取形式审查的方式，即通过不动产登记查询及相关登记部门的登记簿认定不动产是否属于被执行人财产。由于现行不动产登记制度尚不够完善，加之买受人签订书面买卖合同后，可能因各种客观原因导致无法及时完成登记，如在此阶段不动产出卖人将不动产再次转卖或因自身债务原因导致不动产被法院查封拍卖，则买受人已取得的物权期待权将遭受侵害。
为保护买受人对不动产享有的物权期待权，最高人民法院于2015年发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议复议规定》）第二十八条明确了买受人物权期待权排除执行的五点构成要件，即申请执行人申请实现的债权应当限于金钱债权；在查封前签订有效买卖合同；查封前占有不动产；支付全部价款或已将剩余价款交付执行；非因自身原因未能办理过户。
法条链接：
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
司法实践中，认定异议人是否为无过错不动产买受人而享有排除执行的权利时，一般对无过错不动产买受人物权期待权的前四项构成要件的审查并无太大争议。但需要注意的是，由于执行过程中不免存在案外人与债务人串通损害债权人利益的情形，因此当前普遍认为，《执行异议复议规定》第二十八条中规定的“查封”如果存在另案查封或轮候查封的情形之下，案外人依然与不动产出卖人签订了书面买卖合同，说明案外人未尽到合理审慎义务，或存在与被执行人恶意串通的可能，将导致案外人因存在过错而丧失物权期待权人的法律地位。对于“合法占有不动产”的认定，目前普遍认为，拿到房屋钥匙并办理物业登记入住手续即已具备占有外观，享有事实上的管理和支配权，是否实际入住并非合法占有房屋的必要条件。
对于“非因买受人自身原因未能办理过户登记”的认定一直存在较大争议，审判实践中主要从主、客观两方面进行具体审查：
一、客观上，如买受人已向不动产登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出过办理过户登记等积极行为，但因登记机关未及时办理或出卖人拒不协助办理等原因导致办理过户登记存在客观障碍的，一般应认定非因买受人自身原因未办理过户登记手续。
二、主观上，重点审查买受人是否存在怠于履行变更登记手续或未尽合理注意义务导致无法完成变更登记的情形。如：①案涉房屋在先设有抵押权登记而买受人未尽合理注意义务签订购房协议；②买受人明知或应当知道不动产所在地的房屋限购政策依然坚持购房；③买受人为逃避税收而消极不行使登记权利，对符合办理过户登记条件的房屋未在合理时间内办理过户登记手续；④为规避法律、行政法规规定或逃避债务，借名买房故意将不动产登记在他人名下。存在上述情形的，原则上应认定系因买受人自身原因导致未能办理过户登记。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权法理基础旨在给予无过错不动产买受人特殊的利益保护，赋予无过错买受人物权期待权在法律保护顺位上优先于申请执行人一般金钱债权的地位。尤其在强调“无恒产者无恒心”的时代背景下，对于增强百姓对司法公信力的信心具有重要意义。因此，当无过错不动产买受人的权益遭受侵害时，可以通过提出书面执行异议和提起执行异议之诉的方式维护自身合法权益。同时，在针对案外人以无过错买受人物权期待权主张排除执行时，也应结合案件具体情况严格审查，防止案外人与债务人恶意串通，损害债权人的合法利益。
