引言：
在民事执行程序中，已设立抵押权的不动产（如存在按揭贷款或因其他债权债务关系设立抵押）是常见且复杂的执行标的。当债务人未履行债务时，如何通过法定程序实现抵押权，同时平衡抵押权人、申请执行人、被执行人及其他利害关系人的利益，是司法实践中的重要课题。实务中，普通债权人于执行阶段发现被执行人名下不动产设有抵押权且尚未被处分，为实现债权需向执行法院申请处置该不动产。那么已设立抵押权的不动产是否可以直接申请强制执行，执行过程中又有哪些注意事项？本文以此视角展开分析。
PART 一、不动产抵押权实现的条件和程序
根据《民法典》第四百一十条第一款规定，不动产抵押权实现需基于法定事由（债务人不履行到期债务）或约定事由（发生当事人约定的实现抵押权的情形）。实现不动产抵押权的方式包括对不动产进行折价、拍卖和变卖。不动产抵押权人可通过抵押协议约定、与抵押人协商以及通过法定程序由法院裁定拍卖、变卖抵押不动产以实现抵押权。实现抵押权并非一定需经民事诉讼，在当事人对抵押权的实现没有实质争议的情形下，抵押权人可以通过非诉程序向法院提出申请，在不符合非诉程序条件时可转为诉讼程序。根据《民事诉讼法》第二百零七条、第二百零八条规定，抵押权人向不动产所在地或抵押权登记地法院提出申请后，法院经审查符合法律规定的，裁定拍卖、变卖抵押的不动产。
PART 二、普通债权人的救济路径
实务中出现较多的情况是抵押权人（如贷款银行）的债权尚未到期，导致抵押不动产尚未启动拍卖处置程序。此时普通债权人为实现债权可以通过请求法院处置抵押的不动产寻求救济。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020修正）》第31条规定，人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。该规定意味着即便抵押权人未启动拍卖程序，其他普通债权人依然有权向执行法院申请启动对抵押不动产的拍卖处置，并不会因自身债权不具有优先性而丧失处置权利。但根据《民法典》第三百九十四条之规定，法院在执行抵押房产时，必须首先保障抵押权人的权益，即拍卖所得价款在扣除执行费用后保留优先清偿抵押债权的份额，剩余价款用于清偿普通债权。
PART 三、抵押不动产的具体处置程序
已设立抵押权的房屋执行，需遵循查封→评估→拍卖→分配的基本流程，同时兼顾各方利益：
（一）查封不动产并通知当事人
执行法院需首先对不动产的抵押、租赁、居住权、共有情况及房产性质进行调查并实施查封，限制被执行人处分，并将查封裁定送达相关当事人。
（二）评估确定财产价值
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第四条第一款规定，查封后执行法院需委托专业评估机构对财产进行价格评估并出具评估报告，评估结果作为拍卖的保留价依据。
（三）拍卖变价抵押不动产
法院启动网络司法拍卖程序对不动产进行公开拍卖，并在拍卖平台发布公告披露抵押情况、占有使用状态、已知瑕疵等信息。若首次流拍，60日内进行二次拍卖，并降低保留价；二次流拍后可进入变卖程序或协商以物抵债。
（四）拍卖款项分配
拍卖完成后，拍卖所得款项扣除评估费、拍卖费等执行费用后，优先用于偿还抵押权人的债权，剩余部分用于清偿其他普通债权人或返还被执行人。若抵押权人优先受偿的金额可以确定，法院在提存优先款并扣除相关费用后以余款清偿申请执行人的债权；若抵押权人优先受偿的金额无法确定，则法院在扣除相关费用后整体提存拍卖价款，待优先款金额确定时统一分配；若拍卖所得不足以清偿抵押权人的全部债务，剩余部分仍需由债务人承担，普通债权人债权将难以得到清偿。
PART 四、特殊情形的处理
存在租赁关系：在抵押不动产处置前，需查清不动产上是否存在租赁权等其他权利负担。根据“买卖不破租赁”原则，若租赁关系在先，抵押权设立在后，且租赁已实际占有使用，法院应保障承租人权益，带租拍卖；若抵押权设立在先，租赁关系在后，抵押权实现时，租赁关系不得对抗已登记的抵押权，买受人取得房屋所有权后可要求承租人腾退房屋。
存在轮候查封：实务中存在普通债权人在执行阶段通过法院首先查封到被执行人名下设有抵押权的不动产，而该不动产抵押权人尚未就实现债权进入诉讼程序的情况。根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条规定，首封法院有财产处置权，但如优先债权法院已经进入执行程序，首封法院自查封之日起满60日还未发布拍卖公告的，优先债权执行法院可以商请移送执行。因此，若抵押不动产被其他法院首先查封，不影响抵押权人的优先受偿权。在抵押物执行程序开始后，抵押权人可直接申请参与分配。但当首封法院未在规定期限内发布拍卖公告或进入变卖程序时，优先债权执行法院可要求将查封财产移送执行。
居住权保障：如抵押房产为债务人及其所扶养家属的唯一住房，法院在执行时需考虑债务人的基本生活需求。若执行后债务人无其他住所，法院可能会要求债权人提供临时住房或给予一定期限的宽限期。在保障债务人及其家属基本生活水平的基础上，法院可依法对房产进行执行。
PART 五、律师总结与分析
抵押权作为担保物权，其优先受偿权原则上可以对抗后续产生的普通债权，但并不意味着普通债权人无法申请执行设立抵押权的不动产。普通债权人可以申请启动对抵押财产的执行程序，但不改变抵押权的优先受偿顺位，这提高了财产处置效率，避免了抵押权人怠于行使权利导致财产闲置。但拍卖所得款项必须首先清偿抵押权人的债权本息及相关费用，剩余部分才可用于清偿普通债权，如财产价值仅够或不足覆盖抵押债权，普通债权人将无法受偿或完全无法受偿。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》第六条规定，司法拍卖的保留价应大于优先债权+执行费用。实践中由于房屋评估价或市场价大幅下跌，而抵押贷款金额往往较高，导致“房价低于抵押债权”的情况大量出现，最终的拍卖结果可能是抵押权人的优先债权也难以得到清偿。鉴于此，实务中法院为避免“无益拍卖”产生的司法资源浪费及优先债权人利益受损，可能会对设立抵押的不动产“封而不卖”。如申请执行人坚持拍卖申请，流拍后的费用将由申请执行人负担。
PART 六、法条链接
《中华人民共和国民法典》
第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第四百一十条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民事诉讼法（2023修正）》
第二百零七条 申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照民法典等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第二百零八条 人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）（2020修正）》
31．人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》
第四条 对拟拍卖的财产，人民法院可以委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。
对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。
《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》
一、执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）》
第六条 保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。
依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。
